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和黄成都隐性囤地暗中变现开发不如卖地好

来源: 2018年08月18日

和黄成都隐性“囤地”暗中变现 开发不如卖地好?

两年半前,当成都各界为大名鼎鼎的和黄地产终于携巨资入川而欢欣鼓舞之时,有谁会预料到今天的局面?

据本报最新调查,尽管俗称城南地王的和记黄埔地产(成都)有限公司名下城南新区项目至今仍然一片荒芜,但其中886亩土地的银行评估价已高达人民币38.45亿元,和黄也由此获得了当地三家银行总共26.21亿元的抵押贷款。而2004年10月29日和黄拍下这幅总面积1036亩的地王时,成交价只是21.35亿元。

与此同时,成都业界盛传:2005年2月28日和黄以3.47亿元拿下的温江区560亩地块,极有可能悄悄易主。资料显示,该地块所在区域开发用地的平均价格,比2005年初上涨至少两倍。

让人敬畏的和黄地产,究竟是传说中财大气粗的大象,还是一只精明狡黠的小兔子?

隐性囤地 暗中变现?

3月7日,再度来到成都南三环边上,发现身价暴涨的城南地王里的道路等基础建设已铺设完成,在醒目的南城都汇大幅广告牌旁,是长满荒草的大片土地,一栋类似售楼部的建筑物孤零零地伫立在地块一角。

早在去年10月黄金周举行的成都秋季房交会上,和黄地产成都公司这个被命名为南城都汇的项目已正式亮相,随即又一次引起热切关注。但项目到底何时开盘、预计售价多少等信息,和黄方面讳莫如深。

实际上,成都业界对和黄疑似囤地的猜测由来已久。2006年4月,与城南地王隔路相望的一幅123亩地块,被香港九龙仓以总价7.8亿元(折合每亩640万元)拍得时,就有人算过一笔账:当初和黄拍下城南地王的单价是每亩206万元,仅仅一年半时间,每亩升值不止400万元,按1036亩总量算,和黄未动一兵一卒,即可坐收土地溢价40亿元以上。

同时当地业界也相信,随着地价上升和周围配套建设逐步到位,城南地王开发后房价将攀升到一个新水平,初步预计会达到均价每平方米6000元左右。2006年成都市五城区商品房成交均价为每平方米4472元,目前三环边上部分住宅新盘均价达到了每平方米5000元。

一般人不知道的是,土地溢价给和黄带来的不仅仅是账面收益,而是实实在在的真金白银。近日,通过相关渠道得到了一份和黄地产成都公司土地抵押登记表。

该表显示,和黄城南地王1036亩土地共领取了18个土地使用权证中,其中14个(涉及土地886亩),自2005年底至2006年底先后向中国建设银行、中国银行和中国农业银行的成都分支机构办理了贷款抵押。三家银行对886亩土地的总评估价高达38.45亿元,平均每亩434万元,远远超过当初每亩206万元的竞拍价。而银行方面为此向和黄提供了总额达26.21亿元的抵押贷款。

和黄不仅收回了21亿元的购地款,还有部分流动资金可作后期开发之用,一位成都地产研究人士表示,这离不开和黄雄厚的品牌和资金实力,还有他们成功的商业运营模式。

如今20多亿元的银行抵押贷款早已到位,城南地王仍迟迟未见正式开工动静,让外界产生诸多联想。

大象也有苦衷?

回头来看,过去两年多来,和黄地产在成都的发展,远远谈不上一帆风顺。

2004年10月底举行的城南地王拍卖会,因为政府仓促发布土地出让公告,未让有意竞拍企业获得足够准备时间而备受外界质疑,和黄在拍卖中毫无悬念地胜出,更留下不少话柄。

不过,原计划2005年5月城南地王交地完毕后即启动开发的和黄,却因为该地块的拆迁纠纷陷入了困境。经当地政府长达两年的居中协调,和黄才分批陆续拿到这些地块,并分别办理了18个土地使用权证。

种种议论和波折并没有影响和黄地产继续其成都圈地之旅。拿下城南地王短短四个月后,由其控制的国诚公司以每亩62万元的价格拿下成都郊区温江一幅560亩的地块。至此,和黄成都购地的账面资金多达25亿元。

但负责操作上述两大项目的和黄地产成都公司,资金和开发实力似乎不如人们想象中那么强大。

据本报查阅的工商登记资料得知:2004年2月,和黄地产成都公司最初的注册资本只有300万美元,其中香港和记投资有限公司出资150万美元,一家由李嘉诚旗下长江实业集团控制的、在英属维尔京群岛注册的离岸公司持有另外50%股份。

2004年底,长实及和黄联合发布公告称,和黄地产成都公司总投资将达30亿元,公司注册资本也将在2005年5月前增至人民币10.5亿元。而工商登记资料显示,此项增加注册资本承诺并未如期实现。在后来四川建科会计师事务所出具的验资报告中,直到2006年10月11日,和黄地产成都公司新增资本第三期实收之后,其注册资本才达到10.5亿元。

开发不如卖地好?

近几年来,包括和黄城南地王在内,成都主要有三宗大幅房地产开发用地出让,另外两幅分别是2004年4月中海地产以12亿元拍下的1811亩城西地王,以及2005年12月华润置地以人民币21.4亿元竞得840亩城东地王。目前中海项目已经开发销售到了第三期,而华润项目也开工建设了,唯有和黄这只大象步履格外缓慢。

但这也许是因为和黄另有打算。有成都业界人士称,和黄后来拿下的560亩温江地块,正暗中与买家接洽,准备转让,有意接盘者是一家来自广州的企业。该地块项目此前已由和黄命名为逸翠园,与去年底闹出交楼纠纷的和黄北京项目同名。

从温江国土局了解到,该幅土地分为三块,其中两块共计360亩土地已经取得土地使用权证,另外一幅200亩的土地,因为和黄只交纳了首期土地出让金而未正式办证。对于个中原因,温江国土局办公室负责人表示无权回答。有迹象显示,很可能是这块地也遇到拆迁难题,如不能妥善解决,政府或会将其收回。

至于温江地块转让传闻,曾向和黄成都公司求证,对方称须请示香港总部,但截至本报道发稿时止,仍未获有关回复。

温江地块肯定会出售。主营房地产策划业务的成都大观广告策划公司负责人赖翰林表示。他认为和黄成都公司对名下两幅土地进行了一系列炒作,却迟迟不启动开发,其等待土地溢价后通过抵押套现的思路很明显。出让地价翻番的温江地块,将资金投入城南地王开发,不失为旱涝保收之举。

而广州某房地产商驻成都公司策划总监杨旭则分析说,和黄在手头地块大幅升值后还向银行大量抵押贷款乃至转手卖地,有两种可能:第一,公司资金紧张,急需现金流;第二,伺机而变

和黄成都隐性囤地暗中变现开发不如卖地好

,由房产开发转为地产开发,获利更快,风险更低。

归根到底,大面积圈地之后几乎都会遭遇的旷日持久的拆迁难题,以及包括港资在内的外资开发商进军内地过程中常见的水土不服困境,或许正是和黄成都公司最大的苦衷。

囤地获利之举,是图谋已久,还是随机应变,恐怕一时谁也说不清楚。

(:毛文月)

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